Een succesvolle transformatie?

De woningvoorraad vergroten, verduurzamen en diverser maken: corporaties staan voor grote uitdagingen. Eenvoudige oplossingen zijn er niet, maar kansen zijn er zeker. Zoals de transformatie van bestaande panden. Samen met Woonwaarts maakten we er werk van in de Nijmeegse Molukkenstraat; hier toverden we een voormalig schoolgebouw en -plein om tot 2 appartementengebouwen. Een project vol uitdagingen, met een mooie woningmix als resultaat.

Als je het binnenterrein aan de Molukkenstraat op loopt, waan je je door de vrolijke muurschilderingen en karakteristieke portieken meteen in een schoolse omgeving. “Bepaalde kenmerkende elementen hebben we bewust behouden. Tot groot plezier van omwonenden, bij wie de school een speciale plek in hun hart heeft”, zegt Koen van Kaam. De projectmanager van corporatie Woonwaarts is trots op het project. “Na een lange aanloop staan hier nu 2 gebouwen waarin starters en senioren samenleven. Dat was precies ons streven.” Ook directeur Tjeerd van de Put en planvoorbereider Marco van Breugel van Hendriks kijken tevreden terug. “Dit is een mooi voorbeeld voor andere corporaties. Vrijwel overal liggen kansen voor transformaties.”

Transformatie en nieuwbouw

Woonwaarts kocht het voormalige schoolgebouw en de omliggende grond aan de Molukkenstraat al in 2020 van de gemeente Nijmegen. “In eerste instantie kozen we voor sloop-nieuwbouw. Dat was financieel voordeliger”, legt Koen van Kaam uit. “Toen bleek dat de buurt het schoolgebouw graag wilde behouden. Met die wens gingen we verder. Uiteindelijk leverden we eind mei van dit jaar 24 woningen op, verdeeld over het schoolgebouw en een nieuw houten pand op het voormalige schoolplein.”

Volop uitdagingen

De weg van aankoop naar oplevering was allesbehalve makkelijk. Koen van Kaam somt de uitdagingen in rap tempo op: asbest, Chroom-6 op binnendeuren en leidingen, vertraging door de coronacrisis en stikstof. “Door bepaalde vooruitstrevende keuzes, zoals de toepassing van dragende houten vloeren en wanden in het nieuwbouwcomplex, kostte het bovendien extra energie om aan brandveiligheids- en geluidseisen te voldoen. En dan was er natuurlijk de wereldwijde bouwkostenstijging, waardoor dit project veel duurder uitviel.” Marco van Breugel knikt instemmend: “Het was ongelooflijk hoe snel de kosten stegen; ik had er echt buikpijn van.” Koen van Kaam: “Het sleutelwoord in zo’n situatie is transparantie. Gelukkig staat dit bij Hendriks hoog in het vaandel. We wisten waar we aan toe waren.”

Bouwteamconstructie

Naast transparantie is een goede rolverdeling cruciaal bij een transformatie. Tjeerd van de Put: “Bij een relatief eenvoudig project, zoals de verduurzaming van bestaande bouw, weet iedere partij – van opdrachtgever tot constructeur en aannemer – precies wat haar rol is. Bij complexere opgaves zoals een transformatie weet je vooraf niet altijd wat je tegenkomt. Daardoor zijn taken minder duidelijk gedefinieerd. Dan is het belangrijk om continu met elkaar in dialoog te blijven.” Koen van Kaam: “Daarom was ik in dit project zo blij met de bouwteamconstructie. Iedere partij brengt haar expertise in en er is continu afstemming. Ook hielden we een uitgebreide kick-off. Heel waardevol: we wisten elkaar daarna makkelijk te vinden.”

Optimale voorbereiding

Ook belangrijk bij een transformatie? Een supergrondige voorbereiding. “We hebben veel vooronderzoek gedaan naar de staat van het gebouw. Ook heeft de gemeente voor de verkoop diverse onderzoeken laten doen. Toch kwamen tijdens de uitvoering nog verrassingen boven tafel. Zo bleek de constructie minder goed dan gedacht”, aldus Koen van Kaam. “Informatie die we liever in een eerder stadium hadden willen hebben, liefst nog voordat we de bouwteam-uitvraag deden. Dan kan de markt beter offreren en wij beter budgetteren.” 

Extra woningen creëren

Transformatie van bestaand bezit heeft zeker toekomst, volgens Koen van Kaam. “De uitdagingen waren niet mals. Maar als corporatie willen we extra woningen creëren voor mensen met een smalle beurs. Die uitdagingen horen erbij.” Tjeerd van de Put en Marco van Breugel knikken: “Complimenten voor het lef van Woonwaarts om dit project gewoon door te zetten, ook toen de bouwkosten ineens gigantisch stegen. Het is een geweldige woonplek geworden.”