Samen verduurzamen in Malburgen

In de ‘gespikkelde’ wijk Malburgen staan huurwoningen van Stichting Volkshuisvesting Arnhem en koopwoningen door elkaar. Dat maakt het verduurzamen van huizen een uitdaging. Technisch en financieel gezien is het gunstig om belangrijke verduurzamingsmaatregelen op complete huizenblokken toe te passen. Denk aan dakisolatie waardoor het dak hoger komt te liggen dan voorheen. Ook sociaal gezien is het gunstig. Zo ontstaat er geen verdeeldheid in een wijk waar de huurwoningen mooi opgeknapt zijn en de koopwoningen niet. Maar woningeigenaren laten aanhaken op het moment dat een woningcorporatie maatregelen neemt, blijkt in de praktijk knap lastig.

Daarom werken de gemeente Arnhem, Stichting Volkshuisvesting Arnhem, adviesbureau Endule en Hendriks Onderhoud in Malburgen intensief samen. In 2 fases willen ze 133 huurwoningen en 44 koopwoningen grondig verduurzamen.

De woningen van Stichting Volkshuisvesting Arnhem krijgen een energetische facelift waarbij dak, vloer en gevel worden aangepakt. Tegelijkertijd laat de corporatie de badkamers, keukens en toiletten renoveren. Voor koopwoningen zijn 2 à 3 grote verduurzamingsmaatregelen haalbaar met de subsidie die beschikbaar wordt gesteld door de gemeente Arnhem. En met de menukaart die Hendriks Onderhoud heeft ontwikkeld, hebben eigenaren iets te kiezen en kunnen de maatregelen toegespitst worden per woning.

Om te komen tot drie labelstappen of label B (een vereiste uit de subsidieregeling) gaat de gemeente uit van een gemiddelde investering van zo’n 25.000 euro. De gemeente stelt hiervoor in bepaalde clusters in de Arnhem-Oost wijken 90% subsidie beschikbaar. Woningeigenaren betalen zelf een eigen bijdrage van 2.500 euro, en kunnen dat geld eventueel renteloos lenen. Endule begeleidt de woningeigenaren en helpt bij de keuze voor de te nemen maatregelen, de financiering en de subsidieaanvraag. In opdracht van de woningeigenaren en Stichting Volkshuisvesting Arnhem voert Hendriks Onderhoud alle werkzaamheden in één gang uit.

Koop- en huurwoningen tegelijk verduurzamen kán, als je eigenaren ontzorgt

Geld ligt gevoelig. Als je woningeigenaren wilt motiveren om hun huis te verduurzamen met subsidie, kijken ze eerst naar het bedrag dat ze zelf moeten inleggen. Hoe hoog de subsidie die ze kunnen krijgen ook is. “Die focus zit in de weg”, vat bedrijfsleider Tjeerd van de Put van Hendriks Onderhoud samen. “Gelukkig hebben we in Malburgen een andere, gezamenlijke aanpak die goed werkt.”

“Het is al langer duidelijk dat we veel meer moeten doen als we willen dat woningeigenaren hun huizen gaan verduurzamen”, stelt Ursula van Wandelen, ontwikkelmanager energietransitie van de gemeente Arnhem. “Uit ervaring weten wij dat het weinig zin heeft tegen woningeigenaren te zeggen ‘u kunt meedoen met de verduurzamingsplannen van een woningcorporatie’. Er stapt dan bijna niemand in.”

Zeker niet in kwetsbare wijken als de Arnhem-Oost wijken, waar mensen hun voormalige huurwoning hebben gekocht, zich veelal niet realiserend dat het onderhouden van je woning er ook bij hoort. Van Wandelen: “Voor hen is het verduurzamingstraject ingewikkeld en heeft geen prioriteit. Ook het aanvragen van een subsidie en/of lening is vaak lastig te overzien. ‘Hoe belangrijk is dat?’ vragen ze zich af. Ze hebben veelal wel iets anders aan hun hoofd.”

Route was te kort

“Maar de wereld is veranderd”, zegt Wanda van Enst, consultant bij Endule vastgoed en verduurzaming. “Door de inflatie, de stijgende energieprijzen en de energiearmoede is verduurzamen financieel gezien relevanter geworden. Je zou denken: ‘met genoeg subsidie moet het dus lukken om eigenaren te laten optrekken met de woningcorporatie’. Echter, sommigen blijven achterdochtig richting de gemeente of de corporatie. Laatst zei iemand ‘25.000 euro van de gemeente, dat kan toch niet waar zijn? Er zijn dus helaas altijd nog woningeigenaren die zeggen: ‘Dat hoef ik niet’.”

De traditionele route bleek simpelweg te kort. Van Enst: “Als de plannen van de woningcorporatie al klaarliggen, voelen woningeigenaren zich overvallen. Je moet mensen genoeg tijd geven om te beslissen, en ook andere hulp bieden. We zijn echt gaan ontzorgen, want dat werkt.”

Eerst rond de keukentafel

In Malburgen, waar Stichting Volkshuisvesting Arnhem huizen gaat verduurzamen, worden de eigenaren eerst uitgenodigd voor een woonplangesprek. Daarin legt een consultant van Endule uit hoe het traject verloopt, en welke financiële en andere hulp de bewoner mag verwachten. Daarnaast zorgt Endule voor een advies over de meest nuttige maatregelen in de woning. Van Enst: “Met het Woonplan hoeven bewoners niet direct iets te doen. Maar in de praktijk merken we dat de mensen die na een gesprek een Woonplan in handen krijgen, allemaal meedoen.”

Stichting Volkshuisvesting Arnhem: langere aanloop geen probleem

Omdat woningeigenaren nauwelijks op eigen initiatief hun dak grondig isoleren, is dat één van de belangrijkste maatregelen in het advies. Dat is een groot voordeel voor Stichting Volkshuisvesting Arnhem. “Huizen verwarmen elkaar. Wij willen dus het liefste elk blok een warme jas geven, zonder dat er ergens een knoop open staat”, aldus projectmanager duurzaamheid Marc Barenbrug van Stichting Volkshuisvesting Arnhem. “Het traject duurt hierdoor wel langer, zeker in de aanloopfase. Maar dat vinden wij prima. Zelf mogen we niet helpen met investeren, maar door te faciliteren in dit proces dragen we ons steentje bij aan betere buurten.”

Andere voordelen voor Stichting Volkshuisvesting Arnhem zijn de positieve effecten op de woningwaarde, de beeldkwaliteit en de leefbaarheid. Voor de gemeente zijn die laatste twee ook belangrijk. “Het ziet er niet alleen veel mooier uit, de verschillen tussen huurders en eigenaren zijn ook niet meteen zichtbaar,” zegt van Wandelen. “Dankzij de flexibiliteit van Stichting Volkshuisvesting Arnhem en Hendriks gaat de hele wijk erop vooruit.”

Opties speciaal voor woningeigenaren

“Onze bijdrage bestaat uit de menukaart die we eigenaren aanbieden”, licht Van de Put van Hendriks toe. “Voor het beschikbare bedrag kunnen we bij de koopwoningen niet dezelfde maatregelen nemen als bij de huurhuizen. Het is te duur om naast het dak ook nog de complete pui met kozijnen te vervangen. Maar in Malburgen gaat het om doorzonwoningen met veel glas. We bieden woningeigenaren daarom aan om het glas in hun pui te laten vervangen door HR++-glas, want dat is een maatregel die vaak uit het Woonplan komt. Voor Stichting Volkshuisvesting Arnhem hoeven we geen losse ramen en glas te vervangen, omdat woningen van huurders een volledig nieuwe gevel krijgen, dus dat werk doen we speciaal voor de particuliere eigenaren.”

Na een jaar op stoom

Nu de vier partijen een jaar bezig zijn, zijn ze goed op stoom. “De opgave is enorm complex, dus je moet flexibel blijven en gewoon doorgaan”, vindt Van Wandelen. “Als gemeente pleiten wij er voor om verantwoording op basis van energielabels los te laten, want dat maakt alles nodeloos ingewikkeld. Maar de subsidie voor woningeigenaren, komt vanuit het Volkshuisvestingsfonds van het Rijk. En dat eist nu eenmaal dat het energielabel door de renovatie minimaal naar B gaat, of minstens drie stappen stijgt. Hierover zijn wij nu in gesprek met het Rijk. En het lijkt de goede kant op te gaan.”

Magische dingen
“Gelukkig hebben we allemaal dezelfde focus”, haakt Van de Put in. “We versterken elkaar op heel verschillende, soms ook onverwachte momenten.” Van Wandelen knikt: “Als bewoners post van de gemeente nooit openmaken, is het bijvoorbeeld lastig om ze alleen al aan tafel te krijgen voor een gesprek.” Van de Put lacht: “Maar als diezelfde mensen onze ‘sociale timmermannen’ wel vertrouwen, kunnen ze ineens heel anders reageren.”

“Onze mannen liepen rond in de wijk om een proefwoning te maken”, vervolgt Van de Put. “Als die zeggen ‘het is een mooi aanbod’, dan zijn sommige bewoners ineens overtuigd. Zonder hiërarchie gebeuren er soms magische dingen. Met oprechte communicatie valt er dus zeker nog winst te behalen.”

Samen verduurzamen in Malburgen Arnhem